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原中国金茂的表现雷霆万钧!财务“洗澡”还是提前计划? 杭州期货开户

来源:股票资讯 作者:佚名 浏览量:161

原标题:中国金茂的表现雷霆万钧!财务“洗澡”还是提前计划?

摘要:《地王》的脆弱性

作者|蜜姐&:编辑|杰伦

今天就来说说这两天房地产圈的大瓜:大眼睛的中国金茂发宣布自己的“雷雨”,预计2020年净利润同比下降40%-50%!

01

炸锅的原因是反差太强,伤害太深,特别是对于深爱的散户。

要知道,这几年中国金茂一直在说它是高端地产,是“地王”。

1月25日,中国金茂发布了一份名为“内部信息利润预警”的公告,称截至2020年12月31日止年度归属于公司所有者的利润(不包括投资性房地产的公允价值收入)将比截至2019年12月31日止年度减少约40%至50%。

同时也说明了中国金茂及部分合资、合资企业售价低于预期,待开发财产需计提,待售财产减值等原因,这些原因是房地产市场调控等原因造成的。

公告还提到,剔除减值因素,中国金茂截至2020年底的物业交付及结算收入较2019年增长40%-50%。

根据嘉里研究中心发布的数据,即使在疫情的影响下,2020年1-5月,中国金茂累计签约销售652.3亿元,保持了19.8%的同比高增长速度,同比增幅位居全国20强房企之首!

同期,前20家房地产企业销售平均增长率为负,同比下降4.9%。

2020年11月,中国金茂宣布实现年销售目标2000亿元!业绩这么好,净利润预计减半?!

股价下跌是必然的。

有人说中国的金茂是“黑天鹅”,有人说是“灰犀牛”,甚至有媒体质疑是“金融浴”。

与中国金茂2019年年报数据相比,其当时净利润为64.52亿元,此次计提金额约为25.8-32.3亿元。如果2021年不继续计提,毫无疑问,2021年的业绩将大概率有一个漂亮的“翻身”。

中国金茂是“潜水”还是真的有压力?

02

先说性能。

近年来,中国金茂发展迅速。

2018年,中国金茂销售额首次突破千亿大关,成功升级为千亿房企。

2019年,中国金茂首次进入柯睿年度业绩排名前20名的房地产企业,排名第18位。

2020年,中国金茂实现合同销售额2311亿元,同比增长43.7%,在2020年中国房地产企业销售业绩100强中排名第15位。

然而,在业绩突出的背后,毛利率和净利润的增长率都有所下降。

据东方财富网统计,2017年至2019年,中国金茂工业的毛利分别为100.41亿元、145.38亿元和127.65亿元。2019年,其毛利较2018年减少近18亿元,同比下降12%。

2017年,中国金茂在母公司净利润同比增长由负转正后开始大幅下滑。2017年至2019年,金茂在中国的净利润同比增长率分别为56.9%、31%和23.8%。

2019年至2020年,中国金茂多次宣布出售项目和出售子公司股份。

例如,2019年5月至6月,短短两个月,中国金茂集中“出售”,或转让部分股权,或直接出售8个项目,包括上海和北京的项目。

2020年,中国金茂继续集中销售其项目。据公开报道的不完全统计,它出售了11个项目的部分或全部股份。

去年11月,中国金茂高调宣布提前完成年度任务。另一方面,本月确实低调卖了三个项目。(详见平安“接管”!中国金茂把项目卖了,实现了2000亿的目标,但是股价还是跌了。为什么?)

中国金茂“缺钱”的压力似乎越来越摆在台面上。

03

中国金茂作为一家眼光重的央企,与大多数房企相比,融资优势明显。为什么会缺钱?

这不得不提它的“土地之王”光环。

在近几年的扩张中,中国金茂势头迅猛,其中比较突出的就是敢于涨价。

比如2015年10月,总成交价近39亿元(底价21500元/平方米),杭州以66.05%的升水率拿下一片土地,直接创下杭州当年总价新纪录。

比如2016年6月,中国金茂成为深圳“地王”,拿地近83亿元(底价56800元/平方米)。

此外,近年来,中国的金茂在北京、上海、南京、宁波等地一直是“地王”。

在最近楼市的火爆行情中,2016年、2017年甚至2018年,这种玩法都没有太大问题。去库存后,大家争相购买,上千人摇号,上千人排队...

然而,在过去两年,房地产市场的监管并没有放松的迹象。前些年高价收购的土地不得不以限定的价格出售,出现了“地王”后遗症。

这不是金茂一个“地王”在国内遇到的难题,也是前几年很多作风凶猛的“黑马”房企遇到的通病。

而中国金茂定位为“城市运营商”,强调“始终坚持高端定位和精品路线”,价格限制下的品牌溢价优势难以发挥。

“缺钱”的压力越来越明显。比如它的现金负债率就不乐观。

图片来源|意见(谢谢!)

虽然中国金茂在2019年和2020年连续卖出了很多项目,但其现金的短债率在2020年上半年末仍然只有0.6,这无疑是监管的三条红线之一。

特别是与2016-2019年现金短期负债率(分别为1.39、0.7、0.97、0.65)相比,近几年的短期债务压力明显,并没有明显改善。

虽然中国金茂在2019年引入平安作为战略股东,但从平安近两年“收购”中国金茂的部分项目可以看出,对其帮助很大,但中国金茂的债务压力依然不小。

从2015年上半年到2020年,中国金茂的资产负债率一直在不断上升,从2015年的62.9%上升到76.4%。

这一次中国金茂的自我表现是“雷霆万钧”,有投资者看好这种方式,如果利润保持到2021年,未来可期。

但值得注意的是,中国金茂并没有减速的意图。

在去年的中期业绩会上,中国金茂表示将在2021-2022年“保持强劲增长”,签约销售目标分别为2500亿元和3000亿元!

之前有业绩压力,之后有债务压力和流动性压力,未来是否会再次计提就不好说了。等它发布2020年年报,估计答案会更清晰。

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