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「环保股大涨」原始融资成本增加221.8%!建业地产左手销售1000亿,右手负债1000亿

来源:股票入门 作者:佚名 浏览量:206

原标题:融资成本暴涨221.8%!建业地产左手销售1000亿,右手负债1000亿

作者|雷震

编者|卢永志

来源|债券市场观察

4月1日,“河南王”建业地产()多笔海外美元债务红,与前一天上交的2020年业绩报告有关。

虽然2020年收入不会增加,但受疫情影响相对稳定。值得注意的是,去年建业地产融资成本暴涨221.8%,是利润下降的重要原因之一。

图片来源:久久金融

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2020年增加收入不会增加利润

2020年,将是房地产企业的考验年。

这一年疫情突然发生,全民经济生活停滞不前,极大影响了房企的签约销售、现金支付、融资借贷等各个业务领域。这一年,三条红线诞生,各大房企的扩张计划陷入两难境地。

3月31日晚,建业地产公布2020年度业绩,实现营业收入433.04亿元,归属于母公司的净利润18.02亿元,分别增长40.75%和-10.6%。这是三年来其业绩首次出现负增长。

建业地产在公告中表示,是由外汇远期合约、外汇期权合约、外汇掉期合约等衍生金融工具公允价值变动所致。变更前,公司股东应占利润24.14亿元,同比增长28.7%。

在去年疫情的干扰下,建业地产的业绩总体上相对稳定,投资者的乐观情绪在二级市场得到充分体现。截至4月2日收盘,建业地产的股价为每股3.6港元,上涨4.05%,总市值为106亿港元。

从销售规模来看,建业地产稳居千亿阵营。2020年,建业地产销售额达到1026.42亿元,同比增长1.5%,其中重资产销售额达到683.39亿元,同比下降4.8%,实现年度目标85%。

根据凯瑞的数据,2020年,建业地产行业(商单)排名从2019年的第27位跌至第34位。

同期,建业地产实现毛利85.96亿元,同比增长7.4%,毛利率下降6.1个百分点,至19.9%。该公司表示,受疫情影响,公司采取去库存策略刺激部分城市销售,销售价格上涨空间缩小。

此外,建业地产去年的平均售价为6811元/平方米,同比增长5.24%。值得一提的是,2020年9月,建业地产董事长胡葆森公开表示不会率先降价,并表示降价促销弊大于利。

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“河南王”继续冲刺

建业地产成立于1992年,是河南省领先的开发商。2008年6月6日在HKEx主板上市,2019年进入千亿房企行列。公司创始人是河南省濮阳市濮阳县的胡葆森。

仔细观察发现,建业地产的布局多在河南省,因此在业内被称为“河南之王”。

截至2020年底,建业地产在建项目180个,比2019年多29个,其中河南郑州25个,河南省其他城市152个,海南省3个,这意味着在建项目98%在河南省。

土地储备方面,去年建业地产新增储备建筑面积918万平方米。截至2020年底,建业地产土地储备建筑面积为5411万平方米,其中股权建筑面积为4029万平方米。

图片来源:公司公告

他深耕河南省近30年。目前,胡葆森有三家港股上市公司,即建业地产(0832。香港)、游助智造科技(0726.HK)、建业新生活(9983。HK)。

值得一提的是,建业地产旗下负责轻资产建设的“中原建业”公司去年11月开始分拆,在香港上市。如果中原建业在HKEx上市,将成为胡葆森第四个上市平台。

轻资产不断为建业地产注入新的活力。

今年前三个月,建业地产重资产和轻资产的签约销售均有所增长。其中,重资产合同销售额107.62亿元,同比增长0.2%;轻资产签约销售57.53亿元,同比增长111%。

五年前,胡葆森提出转型应该以资产为重点,他说,从房地产开发商到新的生活方式服务提供商的整体转型需要三到五年的时间。当年,东北同事王健林也对轻资产寄予厚望。

随着房地产行业相关政策的不断出台,很多房地产企业纷纷分拆地产界,在香港上市。如今,轻资产已经成为房地产老板的“护身符”。

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融资成本侵蚀利润

轻转资产也有利于建立房地产优化中长期债务结构。

根据RealData的统计,建业地产剔除预付款后的资产负债率为85.5%,较去年同期下降约0.7个百分点;净负债率56.8%,比2019年底低7.4个百分点左右;无限制现金与短期债务的比率为1.48,比去年同期下降约0.33。

根据“三条红线”指标,建业地产的净负债率和现金短债率均符合“三条红线”标准,只有不含预付款的资产负债率没有跌破红线。

近年来,建业地产的债务一直在上升。2015年至2019年,公司负债总额分别为324.4亿元、373.28亿元、540.54亿元、916.93亿元和1313.65亿元。2020年,公司负债总额上升至1493.19亿元。

众所周知,房地产企业在追求规模的时候,往往会增加杠杆。债务规模的扩大不仅会带来债务风险,还会增加融资成本,导致利润流失。

债券市场观察到,建业地产2020年融资成本由2019年的3.95亿元增加至12.72亿元,增幅为221.8%,侵蚀了建业地产去年归属于股东的净利润的70.59%。

2020年上半年,建业地产融资成本3.7亿元,同比增长60.87%。2019年上半年融资成本2.3亿元,同比增长40.2%,占当期净利润的50.83%。

至于去年融资成本大幅上升,建业地产表示,一是汇率波动造成约6.13亿元损失,二是去年高级票据总额增加导致利息支出增加。

为了偿还债务等,去年建业地产发行了5张高级票据,本金15亿美元(约合98.43亿元人民币)。今年1月7日,建业地产发行了2.6亿美元的高级票据,票面利率为7.5%,将于2025年到期。

中国研究院的数据显示,2021年1月,内地房地产企业海外债务平均利率为7.44%,同比下降1.18个百分点。可见,建业地产当月发行的海外债券利率接近平均水平。

图片来源:中智研究所

未来,随着建业地产轻资产战略继续推进,重资产比重将继续下降,公司抗风险能力将提高。融资成本有望下降。

胡葆森曾在2020年初提到:“未来三年将是战略巩固期,但巩固期不是停滞期,而是为了沉淀过去三年快速增长带来的问题,使财务指标更加健康,使产品更加完善,使服务体系更加完善。”

未来如何平衡规模、利润、债务的关系,我们期待建业地产的回答。你对建业地产2020年的答卷满意吗?欢迎在文末留言。回搜狐多看

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