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为什么楼市“越来越高”?答案来了... 赢家学院

来源:股票资讯 作者:佚名 浏览量:198

文|白羊座

从数据上看,楼市似乎陷入了一个上升又上升的怪圈。

根据中原地产的数据,2021年1月至2月中旬,共有62次房地产调控。其中1月份42次,2月份半个月20次。

但在这种高频调控下,楼市越来越热,无论是上涨面还是上涨幅度。

国家统计局1月份公布的70个城市房价数据显示,2021年1月,70个大中城市中有53个城市新建商品房价格环比上涨,比去年12月的42个城市上涨11个城市。

如果把数据往前拉,我们会发现,一手住房价格环比上涨的城市数量自11月份以来也呈现出明显的持续增长。

/image-1月/1月,除扩张外,环比房价涨幅比上个月更大。

数据显示,1月份,各城市商品房销售价格逐月上涨。其中,四个一线城市一手房和二手房销售价格分别上涨0.6%和1.3%,增速分别比12月提高0.3和0.7个百分点;31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨0.4%,增速比12月份高0.3个百分点;35个三线城市新建商品房和二手房销售价格环比分别上涨0.2%和0.3%,涨幅比12月份高0.1个百分点。

环比数据反映了短期内市场的冷热变化,1月份楼市环比数据整体走强也意味着楼市比去年底更热。

那么,为什么会这样呢?这种情况还会继续吗?

其实“调上去越来越多”这种印象,某种程度上是一种认知偏差,有一点要一概而论。

首先,控制措施虽然很密集,但主要集中在一线和实力较强的二线城市,如深圳、杭州等。这些城市有的真的是越来越高了,但是这个层次的城市数量其实很少,70个城市的比例并不大。甚至统计范围内的70个城市也只占661个城市(4个直辖市,283个地级市,374个县级市)的10.6%。

但现实中媒体密集的宣传也把重点放在了对这些热点城市的监管上,大家的注意力自然都集中在了监管上,导致了市场整体监管全面升级的误区。

其次,监管措施看似众多,但除了深圳等部分城市外,大多数措施的力度都比较温和。因此,控制措施似乎很多。比如中原地产的数据显示,2020年国家房地产调控政策的频率高达489倍,但市场感受到的真实压力并没有想象中那么大。

第二个问题,这种变暖的情况会持续吗?大概率会议

有两个重要的现实逻辑:

首先,在地方一级,对土地融资的依赖和稳定增长的压力是不可避免的现实。

当地经济和收入对房地产的依赖程度如何?下面两张图很好的说明了问题。

先看土地财政,这一轮调控以来,土地收入在一般预算收入(不含土地收入)中的比重一直在一路攀升,到2020年,这一比重高达46%,达到14年来的新高。

当然2020年的高比例有分母下降的因素(疫情导致一般预算收入下降),但长期上升的趋势还是能说明一些问题的。

另一方面,虽然我们现在强调的是内需和内循环,但这并不意味着长期以来驱动经济的大马力发动机——固定投资会降档。

值得一提的是,自这一轮重大调控以来,房地产开发投资在固定投资中的比重一直在上升。

2020为了稳定经济和增长,中国发行1万亿特别国债,提高赤字率,代价是政府杠杆率上升。

那么,2021年稳定增长靠什么呢?

与国外相比,我国疫情虽然得到了很好的控制,但情况还不明朗,完全交给看不见的手是不现实的。但是,政府继续大规模发行债券是不现实的,这意味着杠杆率将继续上升,从而降低政府对未来风险的抵御能力。

所以权衡之后,只有房地产带头,加杠杆的重任从政府转移到居民身上。

最重要的是,为了保持房地产市场的总体平衡,仍然有必要轮换该部门。

这几年一直说楼市不再铁板一块,马太效应和板块分化严重。在市场逻辑下确实如此,因为出于风险规避和逐利的本质,当环境风险增大时,只会进一步拥抱基本面质量高的城市楼市。这也是2020年年中以来一线和强势二线城市楼市火爆的原因。

不过从以上来看,全国楼市是一盘棋。如果让这种分化和失衡继续下去,其后果很可能会导致房地产市场的系统性风险,因此有必要促进该行业的轮换,以实现雨露。

从去年年中开始,我们加大了对热门一线和强势二线城市的调控力度,目的有二。一种是及时降温,防止虚热,扩大气泡;二是把“水”挤入其他板块。

所以2020年那些比较冷的楼市板块和区域,很可能在2021年脱颖而出。

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